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北京房价还有泡沫吗?










北京房价下跌的空间还有多大?

之前,老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。







接下来,老杨会分几期内容,重点聊聊单个城市,或者几个城市之间房价泡沫的对比情况。









今天,我们就来聊一聊北京的情况。

房价收入比23倍

咱们先看三个细分指标,第一个指标是房价收入比,这也是国际上通用的衡量房价高低、判断是否存在泡沫的核心指标。






下面这张图展示的是北京房价收入比的年度



走势。



2024 年,北京的房价收入比是 23.5 倍,过去两年呈连续下滑态势,而在 2017 年达到最高峰,为 34 倍。






2015 - 2017 这三年间,北京房价涨幅很大。

那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢?

这是因为北京房价在 2017 年 4 月冲高后,在多项重磅政策的连续压制



下,从 2017 年 5 月开始下跌,一直跌到 2019 年才止住跌势。

北京房价收入比的最低值出现在 2014 年,为 19 倍。

房价收入比已经低估了



那么



,目前 23.5 倍的水平究竟是高是低?是否存在泡沫呢?







我们不能仅凭感觉判断,需要进行指数化处理。









把 2024 年 23.5 倍的数值与过去多年北京房价收入比的中位数对比,从图中可以看出,2024 年的指数是 -50,低于过去十多年的历史平均水平;




2023 年的数值不高不低



,正好处于均值水平;





2016 - 2022 年,指数为正值,表明这期间北京房价收入比偏高,房价被高估;




2011 - 2015 年,指数为负值,说明当时房价水平偏低。




总体而言,当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。





住宅



租金收益率1.6%




接下来看第二个指标 —— 租金收益率,也叫

租售比








过去十多年,北京租金收益率最高是在 2012




年,达到 2.7%。






之后呈震荡式下滑,到 2017 年一季度,也就是房价最高的时候,租售比探底至 1.4%。

在随后的两年里,随着北京房价下跌,租售比有所回升,之后便处于震荡状态。








今年一季度,北京的租金收益率是 1.6%,与 2011 - 2015 年相比还是偏低的,但数值也在 2017 年以来的平均值左右。

同样,我们对租售比进行指数化处理,从图中可知,2016 年以来北京的租售比指数为负值。










指数为负意味着租售比偏低,也就是说相比房价水平,租金水平有点偏高。




今年一季度北京的租售比指数是 -84,从租金收益率这个指标来看,北京的房价还是相对偏高的。








房价周期波动指数已弱于2015年




再来看第三个细分指标,这是老杨独创的指标。









根据房地产短周期理论,在房价周期性波动中探究规律,我将其命名为房价周期波动指数。



自去年 10 月份以来,房价波动指数进入负值区间。

负值区间意味着在房价周期波动中,房价处于低估状态。







也就是说,连续半年北京的房价已经进入低估区间。

今年 3 月份,该指数为 -54。




而上一轮北京房价低谷期的最低值出现在 2015 年 4 月,当时房价周期波动指数为 -47 。




从图中可以看到,在 2015 年下半年到 2024 年 9 月的绝大部分时间里,北京的房价周期波动指数都是正值,表明房价处于高估状态。





高估的顶峰出现在 2017 年 4 月,也就是前面提到的北京房价涨势




最凶猛的时候。

房价低估程度小于2015年初



前后



最后,我们把前面提到的三个细分指标按照不同权重进行综合测算,得出




最终的北京房价泡沫指数。

该指数从去年 9 月份开始进入负值区间,今年 3 月份为 -26 。


负值程度小于 2014 年四季度到 2015 年上半年,当时北京楼市非常低迷,房价被低估。

很多朋友可能不太记得了,有些朋友在 2014 - 2015 年可能还没开始关注楼市,那时市场一片惨淡。





房地产市场呈周期性波动。






多经历几次楼市的低谷期,就不会认为房价会一直下跌;




多经历几次楼市的繁荣期,也就知道房价不会永远上涨。







北京作为一线城市、首都,目前房价处于超跌状态,下跌空间已经很小。

展望未来一到两年,北京楼市肯定会见底反弹,房价也必然会转跌为涨。







如果是自住需求,现在其实不用过于担心。





巴中市(巴州、通江、南江)





常德市(武陵、安乡、澧县、石门)





南京市(秦淮、建邺、雨花台、六合、溧水)





丹东市(元宝、振安、宽甸、凤城)






嘉峪关市(镜铁)





衢州市(衢江、开化、龙游)




七台河市(新兴、勃利)





晋中市(太谷、榆社、左权、和顺、昔阳、祁县、灵石)






佳木斯市(前进、东风、汤原、同江、富锦、抚远)





通化市(东昌、二道江、集安)






仙桃市(龙华山街道、郑场镇、毛嘴镇、豆河镇、三伏潭镇、胡场镇、长埫口镇、西流河镇、沙湖镇、彭场镇、张沟镇、沔城镇、高新区、经济开发区、工业园区、九合垸原种场、沙湖原种场、排湖渔场、五湖渔场)





朔州市(朔城、山阴、右玉、怀仁)






大连市(西岗、甘井子、旅顺口、金州、普兰店、庄河)




宿迁市(宿城、宿豫、泗洪)





汉中市(南郑、城固、洋县、西乡、宁强)






六安市(裕安、霍邱、霍山)




琼海市(嘉积镇、万泉镇、石壁镇、阳江镇、长坡镇、东红农场)





绍兴市(柯桥、上虞)




济源市(济水街道、北海街道、五龙口镇、轵城镇、坡头镇、邵原镇、王屋镇、下冶镇)




四平市(铁西、梨树、伊通)






贵阳市(南明、乌当、开阳、修文、贵安新区、高新区)





固原市(隆德、彭阳)





贵港市(港南、覃塘、平南、桂平)





铜陵市(义安、郊区)






新竹市(东区、北区)






张家口市(下花园、崇礼、康保、沽源、蔚县、怀安、怀来、涿鹿、赤城、高新区、察北管理区)




商丘市(梁园、柘城、永城)





玉溪市(红塔、通海、易门、峨山)





泉州市(泉港、惠安、永春、德化、金门、台商投资区、经济开发区)




邢台市(襄都、南和、临城、内丘、隆尧、宁晋、巨鹿、广宗、平乡、清河、南宫、沙河、经济开发区)






青岛市(市南、市北、崂山、即墨、西海岸新区、高新区)





保山市(施甸、龙陵、昌宁、腾冲)






信阳市(浉河、平桥、罗山、商城、息县)




滁州市(定远、凤阳、明光)




三沙市(西沙)




临沧市(凤庆、云县、双江、沧源)





铁岭市(银州、清河、铁岭、西丰、昌图)





朝阳市(龙城、建平、喀喇沁左翼、北票)




阳泉市(矿区、郊区)




台南市(南区、安南、安平、中西、白河、柳营、后壁、东山、麻豆、下营、佳里、学甲、西港、将军、新化、善化、玉井、楠西、南化、仁德、关庙)






滨州市(沾化、惠民、阳信)




阜新市(海州、新邱、清河门、细河、阜新、彰武)






三亚市(海棠、吉阳、崖州)




榆林市(府谷、绥德、米脂、清涧、子洲)




永州市(冷水滩、祁阳、双牌、宁远、蓝山、新田)





湘潭市(岳塘、湘潭、高新区)





昌都市(江达、贡觉、芒康、洛隆)






新余市(渝水、分宜)





石嘴山市(大武口、平罗、经济开发区)






潜江市(广华、杨市、周矶、泽口、高场、竹根滩镇、龙湾镇、运粮湖管理区、周矶管理区、经济开发区)




锦州市(古塔、黑山、义县、凌海、北镇、龙栖湾新区、经济技术开发区)





白银市(白银、平川、靖远、景泰)




乐山市(市中、金口河、犍为、夹江、沐川、峨边、马边)





东方市(八所镇、东河镇、板桥镇、江边乡、广坝农场、东方华侨农场)




营口市(西市、鲅鱼圈、老边)




东莞市(南城、万江、石龙、横沥、桥头、东坑、常平、寮步、麻涌、高埗、樟木头、大岭山、望牛墩、沙田、道滘、塘厦、虎门、厚街、松山湖高新区)




泰州市(高港、靖江)






合肥市(庐阳、蜀山、肥西、经济开发区、高新区、北城新区、滨湖新区、政务文化新区)






龙岩市(新罗、长汀、上杭、连城、漳平)





洛阳市(老城、洛龙、孟津、嵩县、洛宁、伊川、洛阳新区、高新区)






新闻结尾 加入民兵组织 共筑国防长城
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